7月14日-15日，中央城市工作會議在北京舉行，作為最高規(guī)格的城市工作會議，時隔10年再度召開，無疑釋放了下階段城市發(fā)展的最新信號。

　　據(jù)央視新聞，此次，中央城市工作會議明確提出了五個“轉(zhuǎn)變”五個“更加注重”。專家表示，與2015年中央城市工作會議當中的五個“統(tǒng)籌”的要求相比，新提法凸顯了我國城市發(fā)展理念的深刻變革與持續(xù)健全，標志著城市工作重心全面轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式、高質(zhì)量發(fā)展新階段。

　　對于房地產(chǎn)市場，中國社會科學院國家未來城市實驗室副主任、研究員王業(yè)強接受澎湃新聞采訪時指出，本次會議標志著房地產(chǎn)行業(yè)進入“存量提質(zhì)+雙軌供給+文化保護”的新階段，政策核心在于以城市更新激活內(nèi)需、以好房子建設驅(qū)動供給側(cè)升級，而非簡單復制棚改的貨幣化刺激模式。

　　時隔十年再次召開中央城市工作會議

　　公開信息顯示，本次為第五次召開的最高規(guī)格城市工作會議，此前分別在1962年、1963年、1978年和2015年召開城市工作會議。2015年12月，第四次全國城市工作會議首次以中央名義召開，進一步將城市工作上升到中央層面。

　　此次中央城市工作會議明確提出，城市工作必須在理念與實踐上實現(xiàn)五個“轉(zhuǎn)變”，并相應做到五個“更加注重”，即城市工作要深刻把握、主動適應形勢變化，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念，更加注重以人為本；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，更加注重集約高效；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展動力，更加注重特色發(fā)展；轉(zhuǎn)變城市工作重心，更加注重治理投入；轉(zhuǎn)變城市工作方法，更加注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，時隔10年再度召開中央城市工作會議，主要是城市發(fā)展進入新階段、面臨新特征。此次會議指出，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

　　中指研究院報告顯示，經(jīng)過10年發(fā)展，我國城市數(shù)量已經(jīng)增加至694個，2024年已有27個城市GDP超過1萬億元，城鎮(zhèn)化率由2015的57.3%提升至67%，年均提高1.1個百分點，而2021-2024年連續(xù)4年城鎮(zhèn)化率提升幅度低于1個百分點，城鎮(zhèn)化進程有所放緩；城鎮(zhèn)人口也由2015年的7.9億人增加至9.4億人，每年城鎮(zhèn)新增常住人口超1600萬人，而2021-2024年年均增加1033萬人。

　　王業(yè)強指出，傳統(tǒng)高投入、高消耗的城鎮(zhèn)化模式難以為繼，資源環(huán)境約束加劇倒逼發(fā)展方式轉(zhuǎn)型。城鎮(zhèn)化從“速度規(guī)?！鞭D(zhuǎn)向“質(zhì)量效能”，進入規(guī)模與質(zhì)量并重的新發(fā)展階段。存量時代要求城市發(fā)展邏輯全面重構——在目標上錨定“人本價值”，在路徑上融合“數(shù)字治理”，在機制上激活“多元共創(chuàng)”。未來城市工作的核心在于構建“品質(zhì)化更新、韌性化治理、包容性服務”三位一體新范式，使城市真正成為承載人民美好生活的空間載體。

　　“從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期之后，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的進程不會停滯”?？硕饒蟾嬷赋觯Ｗ∪丝诔擎?zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率之間的鴻溝依然巨大有待彌合，轉(zhuǎn)移人口市民化帶來的剛性住房需求仍是未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本盤。

　　“城市更新”寫入總體要求

　　聚焦到房地產(chǎn)相關的重點部署，會議強調(diào)，當前和今后一個時期城市工作的總體要求是：“……以推動城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進城市更新為重要抓手……走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子”。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，“城市更新”寫入總體要求，表明城市更新在城市發(fā)展中的重要性明顯提升。同時提出“高質(zhì)量開展城市更新”，意味著我國城市發(fā)展逐漸進入到城市更新的重要發(fā)展時期。

　　“城市更新為重要抓手，一方面強化供給端優(yōu)化，改造過程中同步推進低效用地再開發(fā)，提升城市空間利用效率；另一方面，城市更新會對房地產(chǎn)需求端形成刺激，并通過貨幣化安置等手段直接增加購房需求?！?8安居客研究院院長張波分析道。

　　王業(yè)強提及，城市更新模式創(chuàng)新推行“留改拆并舉”，通過功能置換（如舊廠改造科創(chuàng)園區(qū)）激活低效空間。在資金和制度保障方面，在首批15城“取得了明顯成效”后，中央財政2025年將投入200億元支持20個示范城市，重點投向地下管網(wǎng)等六大領域，將高質(zhì)量推進城市更新行動。同時，積極探索REITs融資、稅收共享等機制，破解長周期項目資金瓶頸。此外，更新過程需“保護第一、應保盡?！?，禁止以危房名義拆除歷史街區(qū)。

　　今年5月15日，中辦、國辦印發(fā)《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，隨后多部委召開新聞發(fā)布會，詳細介紹了支持城市更新的多項政策措施，包括積極為城市更新行動提供豐富多樣、量身定做的金融產(chǎn)品和金融服務，研究出臺專門的城市更新項目貸款管理辦法，加大中央投資支持力度等內(nèi)容。

　　加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　本次中央城市工作會議還強調(diào)“加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。在業(yè)內(nèi)人士看來，這一表述延續(xù)了房地產(chǎn)調(diào)控的政策主線，并在實施路徑上更強調(diào)供需雙向改革。

　　陳文靜提及，經(jīng)過多年發(fā)展，全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已超40平方米，戶均超1套房，城鎮(zhèn)居民基本住房需求已經(jīng)得到滿足，居民住房需求已經(jīng)從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。近幾年中央頻繁強調(diào)要加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，各地也在積極探索適合當?shù)匕l(fā)展的新模式，今年以來部分舉措已經(jīng)落地。

　　從行業(yè)角度來看，房地產(chǎn)發(fā)展新模式包括完善“市場+保障”住房供應體系、改革完善房地產(chǎn)基礎性制度、建立“人房地錢”要素聯(lián)動機制、高品質(zhì)住房建設、建立房地產(chǎn)協(xié)同監(jiān)管機制等內(nèi)容，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，預計未來幾年更多新模式配套政策將進一步完善和實質(zhì)性落地。

　　穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造

　　不同于2015年會議強調(diào)的“加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造”，本次會議強調(diào)“穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造”，以達到“建設舒適便利的宜居城市”。

　　國泰海通宏觀研究團隊認為，本次會議強調(diào)的城市更新既不鼓勵大拆大建，也并非類似2014-2017年大規(guī)模推動的棚戶區(qū)改造，而更多類似于2016年后在建筑標準、公用設施建設、綠化水平等方面的提升。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，今年以來各地不斷加大房票安置力度，促進住房需求進入市場，部分城市取得了較好效果。未來隨著城中村和危舊房改造的穩(wěn)步推進，房票安置政策或?qū)⒗^續(xù)完善，相關舉措在促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)中也有望發(fā)揮更大作用。

　　此外，會議提及，推進城市基礎設施生命線安全工程建設，加快老舊管線改造升級；嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平。

　　房地產(chǎn)將從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量競爭

　　“著力建設綠色低碳的美麗城市”是本次會議部署的重點任務之一，以綠色低碳為重要特征的“好房子”將是提升城市發(fā)展質(zhì)量的重要一環(huán)。

　　張波認為，一方面 “建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子”是房地產(chǎn)高品質(zhì)發(fā)展方向，房地產(chǎn)也將從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量競爭。新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標準，頭部房企加速布局綠色科技，第四代建筑也會在更多城市不斷涌現(xiàn)。另一方面，推進商品住房銷售制度改革，并有序推行現(xiàn)房銷售并優(yōu)化預售資金監(jiān)管，這一舉措旨在降低交付風險、提升住房品質(zhì)。

　　在王業(yè)強看來，面向城市更新時代，房地產(chǎn)市場發(fā)展應堅持三方面：第一，增量依賴轉(zhuǎn)向運營能力。房企需從開發(fā)商轉(zhuǎn)型為“空間運營商”，破除“高周轉(zhuǎn)-高負債”的傳統(tǒng)發(fā)展路徑，從規(guī)模擴張到綠色科技、運營能力與區(qū)域深耕。第二，?單一住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向場景營造。這要求開發(fā)商具備產(chǎn)業(yè)導入與消費場景構建能力。第三，?政府主導轉(zhuǎn)向多元共建。探索居民出資、REITs融資、稅收共享等機制，破解“政府兜底”慣性。第四，?標準化復制轉(zhuǎn)向在地化創(chuàng)新。歷史文化保護區(qū)要求“一棟一策”更新方案，倒逼企業(yè)放棄標準化產(chǎn)品思維。

　　城市群和都市圈發(fā)展仍為重點

　　值得一提的是，2015年中央城市工作會議強調(diào)“要以城市群為主體形態(tài)，科學規(guī)劃城市空間布局，實現(xiàn)緊湊集約、高效綠色發(fā)展”。

　　陳文靜指出，近些年來，京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三大核心城市群在人口聚集、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著核心引擎作用，成渝、長江中游城市群也取得了較快發(fā)展，區(qū)域優(yōu)勢漸顯。2024年，我國五大核心城市群占據(jù)了全國約十分之一的土地，集聚了超40%的人口，創(chuàng)造了超50%的GDP；八大城市群聚集了超60%的人口、超70%的GDP，充分說明了城市群在我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位。

　　本次會議進一步提出“著眼于提高城市對人口和經(jīng)濟社會發(fā)展的綜合承載能力，發(fā)展組團式、網(wǎng)絡化的現(xiàn)代化城市群和都市圈，分類推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設，繼續(xù)推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展”。

　　克而瑞報告顯示，對房地產(chǎn)而言，需求來源于人口，人口跟隨產(chǎn)業(yè)就業(yè)，未來房地產(chǎn)業(yè)增量需求分布必將與城市群、都市圈中的城市尤其是核心城市高度契合。此外，就縣域城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀來看，在386個縣級市中，有208個城鎮(zhèn)化率低于60%，占比超過一半，在1496個市轄縣中，更有1356個縣城鎮(zhèn)化率低于60%，占比超過九成。相對于市轄區(qū)而言，這些縣域無疑有著更為廣闊的發(fā)展空間，常住人口高基數(shù)下的城鎮(zhèn)化率快速發(fā)展，無疑意味著更為可觀的剛性需求增量。